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编者按：2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕，观点地产新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

观点地产网 在时间检索中输入“2003”，跳跃出来的关键词除了“非典”外，你还能看到“淘宝网”这一时代宠儿。

继续增加搜索词“产业地产”，在跳出的页面中，你会看到属于“派米雷”的一栏，因为就在这一年，派米雷开始涉足产业地产，成为国内进入该领域的少数先行者之一。

经过十几年发展，派米雷已成功开发了“派米雷星火产业园”“派米雷南桥都市产业园”等多个经典产业园区，并形成了三大产品系列。

对此，派米雷集团董事长谢光平在接受观点地产网专访时表示，三大产品线主要是根据地块的不同区位及区域不同发展目标来划分。

“一是派米雷产业园，以标准化工厂、研发类产品开发建设为主；二是派米雷智慧城，形成智慧园区标准化顶层设计、O2O智慧园区服务、智慧科创中心；三是派米雷文化创意产业园，通过旧城改造，以创意产业为主导，以特色商业市场为支撑。”

在“互联网+”“创客”等概念盛行的当下，派米雷也作出调整和转型。

“当下各产业地产开发商都在积极探索园区产业发展新模式，要推动园区平稳健康可持续发展，搭建园区产业服务平台是重点。”据谢光平介绍，上述背景下，派米雷已于今年年初引入互联网思维，搭建了O2O产业服务平台。

该平台主要利用便捷、高效的信息化技术，通过与企业分享服务、社会、技术资源来促成资源共享的全新产业模式，为园区企业的发展和转型提供上升通道。

“创客”方面，谢光平认为，这无疑是国内中小企业新生代力量产业发展的重要土壤，派米雷正在积极筹备“与众不同”的创客计划。

“派米雷的创客计划会利用自身的优势资源，除本土企业的产业服务外，也会联合国外的产业孵化乃至加速中心，为国内的中小企业对接资源。”谢光平表示，这一个全球化的服务平台，将为那些愿意留下来或走出去的企业提供服务。

面对着“转变”这一时代话题，谢光平指出，产业地产同样也面临行业的重新洗牌，“暴利时代已然结束，微利时代已经到来”。

转型中的产业地产运营与盈利模式将现三点“突破”：一是由传统的纯销售模式转变为主要依靠自持物业，并在未来物业升值之后取得收益；二是由专注地产开发向全产业链服务转变，为入驻园区企业提供综合服务平台；三是对园区进行股权投资，最终实现土地、金融、产业三大资源有效整合。

谈及产业地产发展未来，谢光平用一句话做出了总结：“产业地产发展空间巨大，将迎来发展的黄金十年，甚至是黄金二十年。”

以下为观点地产新媒体对派米雷集团董事长谢光平先生的采访实录：

观点地产新媒体：2003年，派米雷开始涉足产业地产，成为国内进入该领域的先行者之一，与其他公司相比，派米雷的产品体系有何不同之处？如何选择合作企业？

谢光平：派米雷形成三大产品线，一是派米雷产业园，以标准化工厂、研发类产品开发建设为主；二是派米雷智慧城，形成智慧园区标准化顶层设计、O2O智慧园区服务、智慧科创中心，构筑智慧产业生态圈，为走在行业前列的高端制造及服务业企业服务；三是派米雷文化创意产业园，通过旧城改造，打造以创意产业为主导，以特色商业市场为支撑的文创综合产业园区。

三大产品线主要是结合不同地块的不同区位、不同区域发展目标量身定做。

在选择合作企业伙伴问题上，派米雷着重考虑合作伙伴是否能在战略思维方向上达成统一。“互联网+”、“中国制造2025”将为成为派米雷未来五年发展政策依据，因此合作伙伴是否具有“科技、创新、国际化”战略眼光最为重要。

观点地产新媒体：通过借鉴美日韩三国城市化进程成功案例，派米雷将构建“村-镇-城”的产业版图，提出这样的产业发展战略的依据是什么？

谢光平：十八大以来，中央提出新型城镇化发展方向，作为一个合格的产业地产商，必须站在城市发展角度上，实现产业在城乡间、地区间合理布局，这样才能协助政府实现真正意义上的新型城镇化。

派米雷的“村-镇-城”产业版图构思，是在充分研究不同地区需求基础上，通过不同能级、不同产业聚集的产业园布局，来促进区域产业结构优化，拉动产业经济增长，创造就业机会，积极投身城乡统筹发展。

观点地产新媒体：派米雷于今年年初成立产业服务平台，并获得园区内各家企业高度青睐，能不能介绍一下该平台成立的背景？运营情况如何？

谢光平：我国的产业转型升级面临着巨大压力，当下各产业园区投资开发商们都在积极探索园区产业发展新模式，要推动园区平稳健康发展可持续发展，搭建园区产业服务平台是重点。

派米雷引入互联网思维，创新性的搭建O2O产业服务平台，该平台利用便捷、高效的信息化技术，为园区企业提供高效率、高价值、高信赖的服务品质，并通过与企业分享服务资源、社会资源、技术资源来促成一个互惠互利、资源共享的全新产业模式，为园区企业的发展和转型提供上升通道。

观点地产新媒体：在国家级新区添丁、自贸区扩容、新型城镇化、京津冀一体化、一带一路、互联网+等政策涌现的大背景下，产业地产拥有了广阔的发展空间，各大房企纷纷转型介入，在这种新形势下，产业地产蛋糕怎么分配？产业园区地产的运营与盈利模式如何突破？

谢光平：在“中国房地产的转变时期”，产业地产同样也面临着行业重新洗牌，暴利时代已然结束，微利时代已经到来。在这种情况下，不具备足够的服务能力与运营实力的产业地产运营商将逐渐被市场淘汰。

从盖房子到搭平台，从聚产业到创服务，从地产开发商转型为地产服务商，产业地产门槛渐高，单纯依靠土地溢价和卖房卖铺的粗放型盈利模式必然面临洗牌考验。

目前来看，转型中的产业地产运营与盈利模式突破方向大致有三点：一是由传统的纯销售模式转变为主要依靠自持物业，并在未来物业升值之后取得收益；二是由专注地产开发向全产业链服务转变，深入把握行业的发展特点和产业链上下游协作关系，充分理解企业客群需求，为入驻园区企业提供综合服务平台；三是对园区进行股权投资，使园区物业资本化，在探索引导金融资本进入园区后，最终实现土地、金融、产业三大资源有效整合。

观点地产新媒体：在“互联网+”时代，中国正掀起一股创业热潮，创客们对产业园所能提供的服务更加多元化，这亦是当下同质化竞争压力大的产业地产转型和升级的大趋势。派米雷将如何在这一转型升级中脱颖而出？

谢光平：现在来看，创客是中国中小企业发展的一个重要环节，也是中国新生代力量产业发展的重要土壤。为此，派米雷也在积极筹备相应的创客计划，当然和其他机构不一样，派米雷的创客计划会利用自身的优势资源，除本土企业的产业服务外，也会联合国外的产业孵化乃至加速中心，为国内的中小企业对接资源。

我们希望构建的不仅仅是专业的体系，甚至是全球化的服务平台，为那些愿意留下来创造，愿意走出去发展的企业提供服务。

博鳌特稿 谢光平：“先行者”派米雷的产业版图

观点地产新媒体：2015博鳌房地产论坛主题为“转变时期的中国房地产”，作为产业地产行业的先行者，您对这一主题的理解是什么？转变时期的产业地产的未来在何方？

谢光平：随着城市开发的深入，住宅用地的供应越来越少，政府更倾向于供应产业用地，由此带动当地的经济发展。因此产业地产的发展空间巨大，将迎来发展的黄金十年，甚至是黄金二十年。

作为城市发展和园区发展的重要载体，同样也是资源整合的重要平台，未来产业园区的发展有三个可能的转型方向：一是向前端的一级开发延伸，参与产业园区的一级开发；二是向后端运营管理延伸，更多在招商、运营、管理和服务方面予以突破；三是创新产业园区发展的投融资模式，产业地产的发展要产业和地产一手牵两头，一手是产业，一手是金融。